1. Sind beide Ehegatten oder Lebenspartner Mieter und wurde in der Wohnung der gemeinschaftliche Hausstand geführt, so besteht dass Mietverhältnis beim Tod eines Vertragspartners automatisch unter Ausschluss von Familienangehörigen und Erben allein mit dem überlebenden Vertragspartner fort. Für den Vermieter gibt es in diesem Fall kein eigenständiges Kündigungsrecht. Für Verbindlichkeiten oder Schulden aus dem Mietverhältnis haften der verbleibende Mieter und die Erben als Gesamtschuldner.

2. Nur der Verstorbene war Mieter: Lebte der Ehegatte oder Partner mit dem Verstorbenen in einem gemeinsamen Hausstand, so tritt er in den Mietvertrag ein. In diesem Fall wird das Mietverhältnis unter Ausschluss von Familienangehörigen und Erben so fortgesetzt, wie es zwischen Vermieter und dem verstorbenen Mieter bestanden hat. Kinder oder sonstige Haushaltsangehörige treten in den Mietvertrag ein, wenn der Verstorbene nur mit diesen einen gemeinsamen Haushalt hatte oder der Ehegatte/Partner nicht in das Mietverhältnis eintreten will. Möchten der Ehegatte/Partner beziehungsweise die anderen Haushaltsangehörigen nicht in den Mietvertrag eintreten, müssen sie dies dem Vermieter binnen eines Monats nach Eintritt des Todes mitteilen. Die Folge ist, dass der ansonsten automatische Eintritt in das Mietverhältnis als nicht erfolgt gilt und nun das Mietverhältnis mit den Erben fortgeführt wird. Die Erben können dann binnen einer Frist von einem Monat nach Kenntnis der Ablehnung des Eintritts der Haushaltsangehörigen das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen.

3. Kündigungsrecht des Vermieters: Treten die automatisch eintrittsberechtigten Haushaltsangehörigen in den Mietvertrag ein, kann der Vermieter nur dann kündigen, wenn in der Person des Eintretenden ein "wichtiger Grund" für eine Kündigung vorliegt. Dieser wichtige Grund muss es dem Vermieter unzumutbar machen, das Mietverhältnis weiterzuführen. Erben kann auch ohne "wichtigen Grund" gekündigt werden. In beiden Fällen gilt für den Vermieter eine einmonatige Überlegungsfrist. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todes beziehungsweise dem Eintritt in das Mietverhältnis erfolgen.

4. Rechte und Pflichten der Erben: Wohnte der Mieter allein oder erklärten die Eintrittsberechtigten den Nichteintritt, so geht das Vertragsverhältnis auf die Erben über. Statt zu kündigen, können sie das Vertragsverhältnis auch fortsetzen und die Wohnung selbst beziehen.

5. Tod bricht nicht Miete: In allen hier beschriebenen Fällen bedarf es für den Fall, dass das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters fortgesetzt wird, nicht des Abschlusses eines neuen (meist ungünstigeren) Mietvertrags. Der alte Mietvertrag gilt uneingeschränkt weiter.